土地使用權轉讓的特點包括哪些

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行爲，包括出售、交換和贈送。那麼它的特點包括哪些呢？

土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行爲除可能涉及合同法的諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1、土地使用權與地上建築物、附着物一同移轉。關於土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視爲一個整體的權利，或如德國民法，將建築物視爲地上權之附屬物；或如日本民法之相反規定，將地上權視爲建築物之附屬物。

採一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視爲兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義並無絕對不妥，如果房產被視爲是一種獨立的權利，並能對其佔用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在中國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建築物，並對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相牴觸，致使人們對二元主義產生誤解。依中國現時法律，建築物和其他定着物、附着物均附屬於土地，土地使用權轉讓，地上物一併轉讓。

2、權利義務一同轉移。這裏的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定爲住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因爲轉讓而變成其他用途。

再如土地上的抵押權，其作爲物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權的轉讓一併轉讓，不因轉讓而歸於消滅，抵押權人在土地使用權轉讓後仍可在該塊土地設定的抵押擔保的範圍內享有優先受償的權利。至於土地使用權的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉讓時已經使用的年限，其得數視爲出讓合同尚未履行之權利與義務，在轉讓土地使用權時隨同轉讓

3、土地使用權的轉讓需辦理變更登記。中國現行立法對物權變動採取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂並不直接意味着土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記爲要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以後，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以後方取得土地使用權。這與國外物權法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。

前者以變動物權的契約爲充分條件，當事人達成變動物權的契約，即使未行登記或交付，變動即爲發生；後者也稱物權行爲無因性理論，指物權的變動不僅有變動物權的債權契約，更有一個獨立於債權契約之外的、以物權的變動爲目的物權行爲。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權契約作爲物權變動的原因，而是把物權的變動，或物權行爲本身就視作一種契約，物權行爲不因債權契約成立而成立，或無效而無效。

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