買賣不破租賃原則的條件是什麼
業主將房子租出去的時候,如果想要將房子出售的話,需要先諮詢承租人的購買意向,遵守“買賣不破租賃”原則,那麼買賣不破租賃原則的條件是什麼?
1、存在合法有效的租賃合同。要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在。同時,需要注意的是,根據我國物權法的規定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來說需要交付,對不動產來說需要登記。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與給了第三人。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
3、租賃物已經交付於承租人。“買賣不破租賃”構成要件中的交付,除指出租人已交付租賃物外,還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是,一方面,承租人未佔有說明其對租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面,承租人未佔有不能起到公示作用,爲維持交易安全,不應賦予租賃權對抗力。
4、所有權發生變動是在租賃期間內。“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。
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